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大长河博客

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为人宽怀、善良、喜乐,好客,爱好广泛,兴趣多样。“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索”。

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【转载】“小区”是阶层裂化的象征  

2016-02-25 16:34:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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经过37年的改革和开放,20年的城市大发展,2月21日,新闻媒体报道了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,该意见主要的焦点是倡导街区建设,原则上不再提倡“小区”建设,并且,有计划地打通封闭式小区和单位大院。

一时间,网络的评论非常热闹。一些独立评论员说政府如果打通现在已经形成的小区,可能对已有的住户不公,因为他们在买小区房子的时候,小区内部的所有土地成本、设施、绿化和其它方面的成本,都已经加进了昂贵的房价之中。有些人抬出了法律的武器,希望政府在今后拆掉小区“围墙”的时候,能够认真考虑小区居民的切身利益。

20多年来,无数小区的开发、建设和服务,是中国社会经济发展的特色。在其它国家的城市,小区建设也是有的,普遍存在的,但是,像中国城市这样以小区为核心的建设,确实比较少见。

小区与街区有两大差别。首先,小区实行封闭式管理,物业往往与开发商商定好了,或者,开发商自己兼顾物业。因此,一旦入住小区,居民一辈子都摆脱不了与开发商的密切联系。这样“一条龙”的服务,也就是说从卖房子到管房子的服务,为开发商提供了一个长时间的赚钱渠道。所以,开发商之间的竞争,不仅是小区的品质、房子的质量,也还包括物业的管理效率和质量等方面。这样的开发与管理模式,适应于中国的国情,因为中国城市的社区管理,从来就不是靠政府,或者某个企业来完成。

小区与街区的第二大区别,就是单位土地面积所能容纳的人口数量。一般来说,以街区建设为主的城市,单位面积所能容纳的人口,要多于以小区为主的城市。就拿上海的浦西和浦东来说吧。浦西基本是改革开放前延续下来的城市建设模式,它以街区建设为主,因此,人口密度远远高于浦东,单位土地面积上面所创造的GDP也远远高于浦东。

浦东是以小区和宽街道建设为主的城市代表,曾经有经济学者对浦西和浦东城市建设特点的利弊做了比较,结论是生活在浦东可能有更广阔的空间,但是,从土地的利用效率,人民生活的方便程度考虑,浦西有明显的优势。

如果我们暂时不考虑街区式城市与小区式城市的效率和方便差别,我们先考虑中国城市为什么最近20年来的发展,为什么一直都在追求以小区为核心的城市发展模式?

首先,从上世纪90年代中期开始,中国城镇化与住房建设出现了两大变化。一个是国有和集体单位,逐步取消福利住房政策,鼓励商品房的大开发。这一改革,使中国城市居民的住房条件发生了翻天覆地的变化,极大促进中国住房建设和城市的快速发展。例如,1978年,中国城市人均住房不到4平方米,上海一个小阁楼,住一家三代人,比比皆是。那个时候的上海滩,一间不到10平米的房子,不得不住5口人的情况很普遍。家里的床是双层的,下床住着小叔子,上床哥哥和嫂子结婚。

这样的情况不服存在了,目前,中国城市人均住房面积已经超过30平方米。

住房政策改革的第二大变化,就是高度不均衡的发展,促使有产阶层和无产阶层的形成。例如,上面所说人均住房面积超过30平米的数据,却隐藏着两极严重分化的残酷现实。有钱人的人均住房面积一般超过100平方米,没钱的普通老百姓,一家人挤在了一个不到40平方米村中村黑暗的小屋子里面。

也就是说,改革开放,是解决了许多城里人的居住问题,但是,因为政府没有化多大的力气去解决低收入人口的住房问题,使中国城市住房的两极分化,大大超过收入的两极分化。衡量人均收入差别的基尼系数是0.47(官方数据),而衡量人均住房差别的基尼系数可能超过0.7。

城市里有钱人、普通人、低收入人和外来农民工,使城市居民分为四个档次。有钱人占一般城市人口的10%,而占有的房子面积应该不少于40%。普通人占城市人口的40%,这部分人占有房子的比例应该是40%左右。剩下来50%的低收入人群和农民工只占有20%的住房。

就是因为有富人的存在,有大量低收入和农民工的存在,有钱人特别希望住上大的、安全的、服务周到的、环境优美的住房,不希望与那些低收入、卫生条件不好的人群混居在一起,开发商们,根本就不需要任何教育,就知道只有通过不同品位的小区,才能满足不同人群的需要。

在巴西的里约热内卢,高档小区也是很普遍的。那些小区里住的都是富豪和官员,他们非常需要安全。因为,巴西的社会很乱,有钱人不小心,就要遭人抢劫或者枪杀。

中国的城市也有富人遭到抢掠的情况,但是,这样的情况没有巴西严重。所以,中国的小区,主要不是防止富人遭穷人抢掠,而是为了给富人提供一个有别于他人的生活空间。

这样有差别化的生活空间,最好的表现形式就是小区,当然也有别的形式。但是,小区为什么风靡全国,千篇一律,就是因为中国城市的阶层非常清楚,而且每个阶层的人群比较愿意集聚。

小区型城市是有代价的,其最大的代价就是土地浪费,就是交通效率低下。用街区替代小区的城市建设,肯定可也缓解这两个问题,但是,改革很难。

改革的第一个困难,是因为现实的收入分化差别,在短期内无法解决。所以,有钱人,甚至是比较有钱的人,都习惯于住小区的模式。如果非要把小区打通,就有许多人的利益受到损害,需求得不到满足。

第二个难题是,打破小区分割,社会治安问题将无法确定。有钱人和没钱人住在一起,往往因为生活习俗不一样,会造成一些意想不到的冲突和矛盾。这样的矛盾可能不普遍,但是,中国的城市各种人群复杂,一旦出现这样的问题,解决起来就很难。

从长远的角度来看,街区建设是个好主意,但是,如何考虑不损害已有业主的利益,如何完善社区服务质量和居民区的治安管理,确是新政策最难破解的两大命题。

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